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周末乱弹:从降准说起,2019真的是买房年吗?

2019-01-06 来源:
 
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2019年第一个周末到来之际,央行也公布了今年第一个重大政策:降准。

先讲一下最基础的概念,别嫌我唠叨。

什么是降准?

降准就是降低法定存款准备金率。

什么又是存款准备金呢?

假设存款准备金率为10%,那么银行每吸收100万存款,就要交给央行10万,这样它能放贷出去的就只有90万。

所以存款准备金有“锁定”贷款资金的功效。

降准自然就能把这些锁定的资金释放出来。

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因此,降准又被戏称为:放水。

历年来,放水的最终结果都是流向了实体经济的老大:房地产行业。

不过央行有关人士声称,这次不一样:


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此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌,稳健的货币政策取向没有改变。此次降准及相关操作净释放约8000亿元长期增量资金,可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。置换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约200亿元,通过银行传导有利于实体经济降成本。这些都有利于支持实体经济发展。

不管是不是大水漫灌,不管如何精准定向,实体经济和房地产行业息息相关。

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买了房,得买新家电吧?格力、美的、海尔、小天鹅美滋滋;得装修吧?金牌橱柜、皮阿诺笑嘻嘻;得买厨具吧?华帝、老板电器乐呵呵... ...

搬进新家了,亲朋好友得聚餐吧?茅台、五粮液了解下... ...

房地产商那头,有钱了可以买地盖楼了,海螺水泥、冀东水泥开开心心;盖楼需要钢筋吧,供给侧改革改到头大的各大钢厂终于喘口气;盖起来的商业CBD需要商超吧,永辉超市、三江购物风风火火入驻... ...

可以说,房地产不好混了,整个实体经济也不会太好混。但是,房地产太好混了,我们又不太好混。

这就需要有个权衡,一边是房地产限制政策,另一边是半推半就的松绑。

所以这波降准,很大概率会刺激2018年步履维艰的房地产行业。


一、房地产企业的资金压力将大大缓解。

从2017年的年报到2018年年度三季报,万科A、中国恒大为首的房地产上市公司就在高呼一件事:现金流。不顾一切的回笼资金,现金为王,迎接寒冬。

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万科甚至喊:活下去。

对于地产企业来说,资产负债率超过80%甚至90%都是常态,高杠杆运行带来了巨大的财务成本和资金压力。

有些小的房企,甚至....跑路了。中弘股份了解下。

这一波的降准,由于不是大水漫灌,所以不一定所有的房企都受益,但是头部的龙头企业必然是有机会的。


2016年底,中信建投证券的首席经济学家周金涛不幸去世,年仅44岁。

他的毕生研究是发扬光大了康德拉季耶夫周期理论,并提出:“人生就是一场康波”的观点。并被誉为周期天王。

周天王曾经对中国的房地产做过非常精准的预测,主要的要点如下:

(1)房地产周期是20年轮回一次。中国本轮房地产周期1999年开启,最高点判断是2014年。

(2)2016年一线上涨,三四线不涨,2017年上半年行情结束。。

(3)2019年是历史最低点,要抄底。


二、2019年的房地产市场将更加复杂

中国的房地产市场并不是一帆风顺的,虽然给人一种从不降价的错觉,其实也并不是一直涨的。

2019年真的要抄底吗?

房地产市场的真正动力并非炒房,而是刚需。

有一种观点认为,现在住房有很多买了不是自住的,甚至从亮灯率找答案。

多年以来房地产市场的强劲,动力之源并非炒房客,而是两大因素:

一是人口红利。改革开放以来,中国的人口增长非常强劲,但人口增多并不是决定性因素,另一个重要因素是教育。由于义务教育的推广,中国新增的人口素质相当高,并且年轻人相信通过努力可以改变生活,高素质的年轻人赚钱能力也相对较强,成了购房的主力。

二是城镇化。仅仅人口增加并不是买房的最主要原因,城镇化才是。越来越多的年轻人涌入城市,中国的城镇化率在短短2、30年达到了60%左右,东部沿海省份达到了80%左右。而1980年只有19.2%。所以即便是人口增幅下降,不断增加的城市化率还会带来房价增加的机会。

不过,这是历史了,因为人口红利在消失。2018年,中国人口增幅连续第三年下降。同时城市化率也接近了极限,甚至一些城市开始抢人。

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所以,2019年,房价是底吗?

不尽然。

举个极端例子,我的老家是一个小县城,城郊是一家从事煤矿开采的上市公司的驻地。由于往年煤矿产量大,员工收入高,该驻地的房价、消费水平都远高于县城。

但是前几年,当地的煤矿开采完了,上市公司撤走了,矿区的经济发展一落千丈。当年比县城还要高的房价,低到了不可思议。甚至出现了两万块一套(60平左右)的房子,而同期县城市区的房子大约3000-5000元。

所以我们要搞清楚一个问题,房子的本质是什么?矿区2万块一套的房子,和市区30万一套的房子有什么区别?

如果从建筑质量上来看,矿区有自己的建筑公司,施工质量可能更高,钢筋混凝土都选用的更优质的,但为什么会便宜呢?而省城、北上广类似的房子又是怎么卖到天价的?

因为房子的属性,不仅仅是居住。

我们买房,不是买来住的。

而是用来:住、上下班、教育、商圈、医疗、交通、社交... ...

由此计算,房子承载的就不仅仅是低价+钢筋混凝土那么简单了。

所以,鼓吹房价暴跌的,永远不会理解出门就是协和医院隔壁就是清北定点小学的房价根本不可能降价的原因。


那么2019年房价会涨吗?

其实知道了房子的属性,就不难判断房价的走势了。

人口红利消失了,那小城市、普通地段房子的稀缺性就没有了,主要是居住需求和改善居住的需求,大概率会降价或者缓慢增长;而大城市由于人口还在涌入(可以查本地的三到五年人口规划),同时由于商圈、医疗教育的便捷性,位置好的房子必然还有刚需。尤其是老龄化人口的到来,医疗资源也是非常重要的需求。

简而言之,房价会两极化,涨的涨,跌的跌---好像一句废话。但是你理解了其中的实质,就不难判断自己想买的房子是否会降价或者涨价。


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